Lorsqu’on achète un bien immobilier que ce soit une maison, un terrain ou bien un appartement, plusieurs possibilités s’offrent à vous : soit vous achetez en votre nom propre, soit en indivision (c’est-à-dire à plusieurs), soit via une société : la SCI.
SCI ou Société Civile immobilière : qu’est-ce que c’est ?
La SCI est une société dont la principale activité est l’achat immobilier (via notaire le plus souvent). Etant donné que c’est une société civile, ses statuts ne permettent normalement pas une activité commerciale, telle que :
– la construction ;
– la location de meublés ;
– l’achat-revente.
Mais on verra que cela peut être nuancé en fonction du statut de SCI choisi.
Aux commandes d‘une SCI on trouve au minimum 2 actionnaires, qui peuvent être de la même famille ou non.
Une SCI doit avoir des statuts, rédigés soit sous seing privé soit par un notaire, ce qui est préférable. Ce professionnel du Droit français sera à même de rédiger pour vous les statuts de votre SCI, en accord avec la législation en cours.
En ce qui concerne la fiscalité, une Société Civile Immobilière peut être :
– soit une SCI à l’IR, c’est-à-dire fiscalement transparente. Les actionnaires sont imposés directement à travers leurs impôts sur le revenu, mais également en fonction du nombre de part qu’ils détiennent dans la SCI.
– soit une SCI à l’IS, c’est-à-dire fiscalement opaque. Les impôts sont alors payés via le régime d’imposition relevant des sociétés. Si la SCI dégage des dividendes, ceux-ci sont imposés que s’ils sont distribués.
Zoom sur les différents types de SCI
Lorsque l’on parle de SCI on peut faire référence à plusieurs types de montages :
– le classique dont l’activité est d’acheter des biens immobiliers dans le but de les mettre ensuite en location.
– le construction-vente, qui permet la promotion immobilière, c’est à dire qu’il donne droit à la réalisation de constructions (maison ou immeuble), ainsi qu’à leurs ventes immédiates. Sur ce type de vente immobilière, le notaire pourra vous en dire plus.
– L’attribution, qui à la différence de la SCI construction-vente, permet uniquement l’attribution des biens immobiliers construits, aux actionnaires de la SCI.
– La jouissance à temps partagé ou multipropriété, qui est une forme particulière de SCI. Ce montage permet de profiter à temps partagé d’une résidence secondaire achetée à plusieurs. Le bien est mis à disposition sur des périodes définies au prorata du nombre de parts que chaque actionnaire possède.
Point notaire : quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?
Les avantages de la SCI :
– Elle offre la possibilité de réaliser un investissement collectif ;
– Elle peut être une solution appropriée pour les conjoints non mariés non pacsés, qui souhaitent réaliser un achat immobilier ensemble ;
– Elle facilite la transmission d’un patrimoine immobilier, puisqu’il est plus avantageux fiscalement de transmettre les parts d’une SCI, plutôt que d’un bien immobilier.
Les inconvénients d’une SCI :
– Elle ne permet pas de protéger les biens personnels des différents actionnaires, chacun étant responsable des dettes de la SCI à l’échelle du nombre de parts détenues ;
– Elle demande un fonctionnement administratif plus lourd qu’un simple achat direct : tenu de compte par un comptable, assemblée générale, etc.
– Elle interdit la location de meublé pour les SCI à l’IR.
Pour en savoir plus sur le montage en Société Civile Immobilière, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un office notarial. En plus de vous assister dans la rédaction des statuts, le notaire pourra vous aider à définir vos objectifs avant de vous lancer dans un achat immobilier via une SCI.
